Ricerche, studi, dibattiti e discussioni sulla casa tendono ad organizzare la domanda di casa attraverso categorie che in qualche forma aiutino a mettere ordine in una questione incerta e confusa. Questa operazione è fondamentale se interessa capire di più prima di arrivare a conclusioni del tipo: servono più case/servono più soldi (per fare case, per pagare gli affitti troppo alti.
La domanda di casa è ad esempio composta da persone e famiglie che una casa già l’hanno e che possono trovarsi in difficoltà per ragioni economiche (a causa di un innalzamento del canone di locazione ma anche perché diventa necessario mobilizzare il capitale investito in un immobile di proprietà e ancora perché si desidera –o si è costretti a- abbandonare una situazione di affitto anche vantaggioso per sopravvenute difficoltà di convivenza o per inadeguatezza dell’alloggio).
Diversi sono i tipi di problema che costituiscono il bisogno. In via sintetica se ne possono riconoscere tre:
- problemi derivanti dall’onerosità dei costi abitativi: il costo come ostacolo all’accesso o come problema di mantenimento di una condizione abitativa acquisita (livello dei canoni, ‘tasso di sforzo’);
- problemi relativi alla qualità dell’abitazione, alla sua idoneità a soddisfare effettivamente il bisogno abitativo: degrado, presenza di impianti e servizi essenziali o importanti, accessibilità ecc.
- problemi di adeguatezza, relativi cioè al rapporto tra nucleo familiare e abitazione: coabitazione, affollamento, sicurezza.
Un secondo asse, in linea di principio indipendente dal precedente, riguarda i livelli di gravità del problema e i processi che ne sono alla base. Possiamo distinguere tre situazioni a partire dalle quali è possibile leggere ed interpretare la domanda da questo punto di vista:
- le situazioni di vulnerabilità e di rischio (in prevalenza prodotta da una debolezza/instabilità strutturale del nucleo associata alla ridotta disponibilità di risorse economiche);
- le situazioni di disagio abitativo in senso proprio, derivanti da sistemazioni abitative che, per ragioni diverse e in gradi diversi, risultano essere improprie, insoddisfacenti, insufficienti, pericolose, troppo costose ecc.;
- le situazioni di esclusione abitativa che caratterizzano coloro che si trovano senza casa, includendo in questa definizione sia i senza casa in senso letterale (chi dorme per strada, in macchina, in strutture di fortuna) sia coloro che dispongono di sistemazioni non propriamente abitative (strutture di accoglienza, forme di ospitalità temporanea…).
A questo si incrociano poi profili e categorie sociali diversamente rappresentati in ogni voce e non automaticamente riconducibili ad una soltanto di esse. Gli anziani soli, le famiglie numerose, gli immigrati stranieri, le giovani coppie, le famiglie monogenitoriali, i nuclei con disabili a carico e ancora gli studenti, gli infermieri, le forze dell’ordine. L’area delle tipologie di domanda sociale si estende in alcuni casi al punto da diventare discrezionale e arbitraria: non tutti gli anziani esprimono una domanda di casa e, tra quelli che la esprimono, non tutti chiedono la stessa cosa. Il problema di chi domanda va tenuto in relazione con quello del che cosa e del perché.
Alcuni numeri possono dare una idea della dimensione di quella parte del bisogno abitativo che indichiamo come domanda sociale.
La Regione nel PRERP ha stimato un bisogno di case a canone sociale (casa popolare) pari a circa 35.000 alloggi e un bisogno di case in affitto a canone concordato (con un canone medio attorno ai 5 euro al mq/mese a Milano: circa 600 mila lire al mese per un appartamento di 60 mq.)
Una ricerca effettuata l’anno scorso indica per il territorio regionale un bisogno di casa dovuto a forme di disagio multiplo (inadeguatezza, costo eccessivo, sovraffollamento) che interessa circa 200.000 nuclei (il 5% delle famiglie che risiedono in Lombardia).
A questi vanno aggiunti circa 100.000 immigrati stranieri in condizioni di grave disagio (che vivono in baracche, in aree dimesse, in centri di accoglienza e ricoveri improvvisati, la metà di quelli che dormono sul posto di lavoro, la metà di quelli che sono ospitati presso amici e famigliari). Inoltre circa 5.000 senza fissa dimora e nomadi.
Altra coordinata è rappresentata dalla situazione che troviamo nella città di Milano.
Dal 1992 al 1999 hanno fatto domanda per una casa popolare 51.100 nuclei; di questi 22.000 risultano ad oggi in graduatoria, in attesa di ottenere un alloggio. L’ultimo bando ha visto 12.500 domande. Il Comune riesce mediamente ad assegnare 1.000 appartamenti all’anno (gli appartamenti di risulta).
Nel tentativo di inseguire queste richieste e di resistere alla pressione esercitata sul sistema delle politiche nei suoi diversi livelli teniamo presente che dal 1992 al 1996 sono state realizzati a Milano 465 alloggi popolari, dal 1997 al 2002 495.
Sono in corso di realizzazione 490 alloggi ad opera del Comune di Milano, 177 da parte dell’Aler; prossimo l’avvio di 690 alloggi comunali e di 150 alloggi da parte dell’Aler.
Tornando a livello regionale si è passati da una media di 1600 alloggi all’anno nel corso degli anni ’80 ad una media di 550 alloggi negli anni ’90 (una riduzione pari a circa 1/3).
In seguito ai processi di vendita delle case popolari (resi possibili a partire dal 1993) si è prodotta una ulteriore emorragia.
Nel 1998 il patrimonio lombardo di proprietà Aler ammontava a 120.952 alloggi; dopo due anni (2000) le stesse Aler disponevano di un patrimonio in proprietà pari a 108.731 alloggi (- 12.221 alloggi).
Con le risorse liberate dalla vendita di due/tre alloggi l’Aler riesce mediamente a realizzare un nuovo alloggio.
È evidente che tra i problemi che è necessario affrontare per dirigere il percorso di risposta alla domanda di casa un posto di rilievo è occupato dalle difficoltà nelle quali si trova il meccanismo di produzione dell’offerta pubblica, nella capacità cioè delle istituzioni di mettere in campo risposte adeguate, di superare un modello tradizionale non più praticabile (le condizioni sono cambiate). Non siamo più oggi nelle condizioni di fare della domanda la leva per muovere le politiche: il bisogno esiste ma è disperso, si esprime in forme differenti, chiede cose diverse con linguaggi diversi, non ha interesse ad aggregarsi. L’elemento di debolezza su cui lavorare sembra essere la difficoltà di intervento in cui si trovano gli enti locali generata dalla riduzione delle risorse disponibili, dal fallimento dell’approccio tradizionale, dai problemi connessi alla gestione del patrimonio esistente, dalla difficoltà nel mobilitare interessi privati: tutto questo contribuisce a ridurre gli spazi di azione e di manovra ormai compressi al punto da risultare impraticabili.
Dimensionare la
domanda sociale
di casa
I modi per definire la domanda abitativa possono essere differenti. Si può dare centralità al tipo di problema (mancanza di servizi, degrado dell’alloggio e dello stabile, affollamento, onerosità dell’affitto), alla sua gravità (rischio, svantaggio, disagio, esclusione), al profilo sociale (immigrati, anziani, giovani coppie, …). Utilizzando i dati elaborati all’interno di una recente ricerca svolta sulla condizione abitativa in Lombardia (Irer, Verso l’edilizia sociale, Guerni e Associati editore, Milano, 2003) si evidenzia che, nel territorio regionale:
- rispetto alla mancanza di servizi, un’area quantitativamente modesta per quanto riguarda i servizi essenziali (per l’assenza di acqua calda: 2,3% - 85.000 famiglie circa; per la presenza del solo gabinetto in casa: 3,9% -145.000 famiglie circa). L’attrezzatura igienica risulta incompleta dal punto di vista degli accessori e delle dotazioni nel 28,6% dei casi; per quanto attiene il riscaldamento il 7,6% del campione (280.000 famiglie circa) è comunque privo di impianti fissi e nel 3,9% dei casi si ricorre ad attrezzature mobili. L’area di inidoneità definita dalla presenza di almeno uno di questi due tipi di deficit (servizi igienici incompleti o mancanza di impianto fisso di riscaldamento) corrisponde al 10,6% del campione intervistato (400.000 famiglie circa pari a 950.000 persone);
- un altro tipo di problemi è riferito al degrado edilizio, prendendo come indicatore il caso di alloggio con più di quarant’anni mai sottoposto ad interventi di ristrutturazione. Quest’area di potenziale disagio è pari al 10,6% del campione (400.000 famiglie circa, 950.000 persone).
Incrociando le due misure otteniamo una indicazione più robusta di un’area ristretta di disagio abitativo grave dovuto ad inidoneità e degrado dell’alloggio pari al 2-3% del campione (75.000-111.000 famiglie): si tratta di nuclei che vivono in alloggi vecchi, non ristrutturati e privi di almeno una dotazione tra bagno completo e riscaldamento fisso;
- la condizione di (sovra)affollamento - considerando le situazioni inferiori allo standard teorico di una stanza per persona - riguarda circa l’11% del campione (circa 400.000 famiglie pari a 950.000 persone), in linea con i valori nazionali ma fortemente distinta per condizioni e tipo di nucleo. Sotto alla parità stanze-abitanti risultano in modo particolare le famiglie con figli, soprattutto quelle di dimensione medio-grandi. Anche considerando la superficie equivalente (che pondera la superficie in base al numero dei componenti la famiglia) risulta comunque un forte svantaggio delle famiglie più numerose;
- uno degli indicatori di bisogno che non sembra destinato a perdere di importanza è l’onerosità dei costi abitativi, misurata dal “tasso di sforzo” economico, il rapporto cioè tra il costo sopportato per l’alloggio - sia esso di proprietà o in affitto - in rapporto al reddito familiare disponibile. Tassi elevati identificano disagio abitativo in atto presso i redditi bassi, ma anche situazioni di rischio, che possono coinvolgere anche popolazioni non povere. Circa il 12% delle famiglie sopporta un carico economico per l’alloggio consistente, superiore al 20%; il carico supera il 30% del reddito nel 6% dei casi. Per il 13,4% delle famiglie incide con questa intensità il mutuo per l’acquisto dell’abitazione. Per il 22,6% delle famiglie circa 80.000 nuclei), 1 famiglia su 5, il canone di affitto incide per oltre il 30% , ma una percentuale considerevolmente più vasta, pari ad oltre il 40% degli affittuari (più di 140.000 famiglie), spende per l’affitto più del 20% del proprio reddito. Queste percentuali salgono rispettivamente all’85 e al 60% per i redditi più bassi (sotto i 20 milioni). Più del 40% degli affittuari spende per l’affitto oltre il 20%, ma la stessa percentuale sale ad oltre l’85% nella fascia di famiglie con redditi inferiori alla soglia di povertà e oltre il 45% nella fascia prossima alla soglia.
Circa un terzo delle famiglie in Lombardia sono interessate da qualche elemento di disagio.
Le condizioni alloggiative non idonee e il degrado dell’edificio si riscontrano in misura maggiore presso i pensionati e le famiglie in situazioni di precarietà lavorativa. I problemi di costo invece riguardano una gamma più ampia di tipi, anche nuclei non poveri. Nella maggior parte dei casi si tratta di disagio circoscritto ad un solo elemento. Il disagio multiplo, risultato di una combinazione delle forme sopra elencate, riguarda il 5-6% delle famiglie (pari a circa 200.000 famiglie, 480.000 persone): particolarmente colpiti i nuclei che vivono di sola pensione, oltre a quelli con reddito precario.
Se vogliamo guardare i profili sociali e il tipo di domanda abitativa che esprimono, possono essere fatte alcune considerazioni con riferimenti in particolare agli anziani, ai giovani, alle figure in condizioni di povertà estrema e agli stranieri.
Gli anziani
In Lombardia nel 2001 le persone con più di 70 anni erano circa 700.000. Gli ultrasessantacinquenni erano il 17.8 della popolazione (17,2 nel 1999). Come è noto, la crescita della popolazione anziana è destinata a crescere. Questa crescita costituisce una domanda abitativa innovativa, con caratteristiche prestazionali/tipologiche particolari (integrazione con servizi socio-sanitari ecc.).
La domanda “sociale” posta da questa crescita è indipendente dai problemi di povertà ed è invece associata ad una condizione psico-fisica che segna trasversalmente la popolazione anziana.
La percentuale dei proprietari di alloggio scende rispetto alla media generale fino a raggiungere il 40% nelle situazioni di ‘grandi anziani’ (persone con 85 anni e oltre) a vantaggio di modalità ibride (convivenza con il proprietario e usufrutto), dell’affitto (che arriva al 22,7%) e di forme di ospitalità.
Nella quasi totalità dei casi l’anziano si trova alloggiato in appartamenti che dispongono di tutte le dotazioni necessarie a raggiungere un certo livello di comfort abitativo e di soddisfazione rispetto all’appartamento. Gli elementi di “disagio” percepiti riguardano altri problemi: la presenza di ostacoli e di barriere fisiche che rendono difficile l’accesso e la fruizione dello spazio abitativo; la mancanza di ascensore; la sensazione di abitare in una casa rumorosa e in un ambiente umido; la percezione di abitare in una casa troppo grande, con spazi inutilizzati e non sfruttati.
Gli anziani costituiscono però una componente importante della domanda sociale anche per quanto attiene la debolezza delle risorse e la conseguente povertà economica, fattore questo che alimenta un disagio destinato a crescere. Diverse tipologie interessate dalla povertà – come abbiamo visto - sono in gran parte o per la maggior parte costituite da anziani: i single, i ritirati/inattivi ecc. Possiamo in effetti assumere che il rischio/domanda sociale riguardi in modo particolare gli anziani non inseriti in nuclei familiari e/o con redditi da sola pensione.
Di solito gli anziani dispongono di un alloggio (in affitto o in proprietà): i loro problemi, per quanto riguarda la povertà abitativa non sono quindi di “esclusione”. Nell’insieme i loro problemi sono di inidoneità (alloggi inadeguati perché fatiscenti o in zone periferiche ecc.), e/o di onerosità del costo alloggiativo.
Le stime Censis davano nel 1994, per l’insieme della Provincia di Milano, 18.680 famiglie di anziani in povertà abitativa, pari al 28,1% della domanda marginale. L’incidenza era inferiore a quella rilevabile a Torino, a Genova e nelle grandi città del Sud.
I giovani
Il carattere “sociale” della domanda dei giovani può essere riferito a due tipi differenti di problemi: le particolari esigenze abitative che possono derivare dal ciclo di vita; e la povertà. Dal primo punto di vista le loro difficoltà derivano da una debolezza sul mercato che dipende non solo o non necessariamente dalla capacità economica quanto dalla rigidità e dal carattere dell’offerta. Quanto al secondo problema, il loro coinvolgimento nella povertà è l’effetto della crisi/precarietà occupazionale e dei cambiamenti dei modelli familiari e di socialità: essendo evidente che il sommarsi dei due tipi di problemi (povertà e ciclo di vita) può aggravare notevolmente le difficoltà per quote importanti di popolazione giovanile. Il coinvolgimento nella povertà è suggerito (indirettamente) anche dalla nostra analisi: i dati sui single rappresentano in parte il rischio di povertà dei giovani, in particolare dove rimarcano l’esposizione al disagio sociale dei single inattivi o in cerca di occupazione. Come si è visto, i single sono anche tra i tipi esposti al disagio abitativo.
Per entrambe le ragioni, i giovani costituiscono una domanda sociale importante, essenzialmente rivolta – almeno inizialmente – al settore dell’affitto sociale (a diversi gradi di socialità).
Le difficoltà di trovare abitazioni accessibili contribuiscono in larga misura alla coabitazione protratta con la famiglia di origine.
Una componente particolare è costituita dagli studenti fuori sede: per lo più sul mercato privato, esposti a tutta la precarietà che è tipica delle presenze temporanee e ai costi che caratterizzano i mercati urbani “tesi”. Una valutazione della domanda dovrebbe tener conto delle loro disponibilità economiche, che sono molto variabili. Soltanto una piccola parte esprime domanda “marginale”. La domanda residenziale che ne consegue non si limita alla tradizionale domanda degli studenti fuori-sede: pone con urgenza l’esigenza di un’offerta di residenza temporanea.
Le povertà estreme
Sotto diverse etichette (“povertà estreme”, “nuove povertà” ecc.) sono segnalati diversi tipi di problemi di povertà, che colgono comunque una gamma di problemi anche abitativi. Potrebbero ricadere sotto queste etichette gli immigrati che non dispongono di una casa, i tossicodipendenti, i portatori di handicap, i nomadi ecc.
Dal punto di vista abitativo le categorie delle nuove povertà pongono due tipi di problemi: particolari esigenze prestazionali, che possono peraltro riguardare anche persone non toccate da processi di impoverimento/marginalizzazione; situazioni di particolare gravità quando si intrecciano diversi problemi e diversi svantaggi, come nel caso dei percorsi di emarginazione e di esclusione sociale.
Sulle dimensioni della domanda abitativa posta da queste popolazioni abbiamo soltanto l’indicazione che viene dalla stima Censis sulla domanda marginale. Quella costituita da “povertà immateriali” (malati di mente, tossicodipendenti, malati di AIDS) ammonterebbe nell’area milanese (nel 1993) a 1.040 nuclei.
Di più sappiamo sulle persone “senza dimora”: diverse migliaia in Lombardia. A Milano, dove si concentra il grosso di queste persone, le stime sono attorno alle 4.000 persone. D’altra parte il problema è difficilmente quantificabile, anche per ragioni tecniche e concettuali. Le fonti prevalenti di queste informazioni sono servizi (rivolti all’area dell’emarginazione), che tra l’altro adottano criteri diversi per individuare quali, tra i loro clienti, sono “senza dimora”. Inoltre il concetto di “senza dimora” è per sè incerto (“senza casa”, “barboni” ecc.), e si confonde tendenzialmente con l’area della grave emarginazione.
In effetti il lato abitativo del problema qui consiste nel capire come il fattore abitativo entra nei processi di emarginazione/esclusione. Il problema è importante in un’area come quella milanese, dove le caratteristiche contestuali facilitano - a fronte di una dimensione relativamente ridotta della povertà - la caduta in derive irreparabili.
Le indagini sui “senza dimora” registrano alcune caratterizzazioni che corrispondono al nuovo quadro del fenomeno un po’ dovunque in Europa: la sovrarappresentazione dei maschi (le donne mantengono un maggior radicamento sociale); il ringiovanimento della popolazione dei senza dimore. Inoltre si può vedere che oltre la metà dei “senza dimora” è nata in una regione meridionale. Negli ultimi anni c’è un certo aumento degli immigrati stranieri.
Certamente per molti “senza dimora” l’origine del percorso di esclusione non è la perdita dell’alloggio e la semplice disponibilità di un alloggio non risolverebbe i loro problemi. Tuttavia va rilevata l’importanza che nei processi di emarginazione/impoverimento hanno i fattori abitativi.
Non solo il mantenere una casa significa mantenere un legame con la normalità, ma il fattore abitativo sembra crescere di importanza tra i fattori dell’emarginazione grave.
Infine, se è vero che qui servono pacchetti integrati di risorse/approcci integrati, è anche vero che l’inserimento sociale presuppone alloggi come perno dell’intervento: non ci può essere processo di inserimento senza la disponibilità di soluzioni alloggiative, sia di bassa soglia, sia abitazioni vere e proprie da utilizzare nei processi di inserimento.
In termini di domanda, i “senza dimora” sono tutti senza casa, e senza nessuna disponibilità a pagare: una domanda che pone quindi interrogativi non semplici da risolvere.
Gli immigrati
La situazione abitativa della popolazione straniera in Lombardia (400-435 mila – di cui 70-100.000 irregolari, 138-148.000 nell’area milanese) è stata seguita, almeno dal punto di vista degli studi e delle ricerche, con maggiore attenzione e con continuità negli ultimi anni.
In termini di carattere della domanda si può affermare che, in Lombardia risulta evidente la prevalenza di sistemazioni che potremmo definire ‘autonome’. L’affitto è la modalità di gran lunga più diffusa: per il 50,7% si tratta di affitto da soli o con la famiglia, per il 17,1% di affitto con altri immigrati; le sistemazioni in proprietà riguardano il 9,8% dei casi.
Complessivamente il 77,6% delle sistemazioni sono in affitto o in proprietà. L’area critica ‘esplicita’ è relativamente modesta. La precarietà estrema (sistemazioni abusive, senza dimora, baracche ecc.) riguarda il 2,0% circa, gli ospiti in strutture di accoglienza il 3,9%, in alberghi e pensioni meno dell’1%. L’insieme delle soluzioni precarie o non propriamente abitative supera tuttavia il 20%.
Un ruolo notevole hanno due sistemazioni che rinviano in modo diretto alle logiche di inserimento territoriale e sociale degli immigrati: la coabitazione gratuita, la condizione di ospite presso amici e conoscenti (che caratterizza soprattutto le prime fasi dell’inserimento, rivelando l’importanza dell’aiuto da parte delle reti etniche nella prima accoglienza, ma che per alcune collettività si protrae anche nelle fasi successive) (7%); e la sistemazione sul luogo di lavoro (6,2%), che testimonia l’intreccio tra inserimento abitativo e modalità dell’inserimento lavorativo, intreccio le cui varianti rinviano anche alle specificità dei mercati del lavoro locali. Lo stesso significato ha in parte la sistemazione in concessione gratuita (1,9%).
Non è possibile sapere da queste fonti quanti immigrati sono sistemati nel settore pubblico: si sa in ogni caso da altre fonti che la percentuale di sistemazioni in centri di accoglienza pubblici e in edilizia pubblica è estremamente esigua.
Nonostante la ridotta incidenza delle situazioni estreme più evidenti, vi sono numerosi elementi problematici, che sembrano confermare la persistente gravità della questione abitativa per quanto riguarda gli immigrati la cui non considerazione rischia di produrre immagini distorte.
Innanzi tutto la presenza di un’area di sistemazioni precarie/provvisorie o non propriamente abitative è rappresentata da una percentuale consistente - oltre il 20% della popolazione immigrata -. In particolare occorrerebbe interrogarsi sulla reale natura di diverse sistemazioni - come l’ospitalità offerta da parenti e amici o la sistemazione nel luogo di lavoro: soluzioni che possono comportare un grado anche notevole di precarietà, almeno per quanto concerne la sicurezza abitativa. Se attribuiamo all’area critica almeno una parte di queste situazioni, allora quest’area si estende notevolmente.
Secondariamente di incerta natura possono essere - appunto - le stesse sistemazioni in affitto, dal punto di vista sia della qualità che della sicurezza abitativa. L’affitto ‘con altri immigrati’ può significare situazioni di coabitazione da diversi punti di vista problematiche. Ma la bassa qualità, la sproporzione tra qualità e costo, l’insicurezza sono tratti ricorrenti per l’insieme delle sistemazioni in affitto degli immigrati. Nei campioni presi in considerazione si tenga presente che tra il 10 e il 20% di coloro che sono in affitto, a seconda delle province, sono senza contratto.
Già il rapporto statistico 1998 dell’Ismu (Istituto studio multietnicità) sull’area milanese leggeva alcuni dei dati che abbiamo sopra riportati come un “tendenziale peggioramento delle condizioni abitative in tutta l’area e particolarmente a Milano, reso evidente dall’aumento dell’affollamento, della coabitazione precaria e, non ultimo, dall’ingresso nei centri di accoglienza di stranieri che in passato erano capaci di trovare opportunità abitative alternative” (Ismu e Provincia di Milano, L’immigrazione straniera nell’area milanese, Rapporto annuale, 1998).
In diverse province la casa è ancora segnalata al primo posto tra i problemi che gli immigrati devono affrontare, ed è significativo che quest’ordine di priorità riguardi anche gli immigrati che abitano in affitto.
L’aumento di soluzioni autonome potrebbe indicare tanto una crescente capacità di soluzione da parte degli interessati quanto un adattamento ad un deficit di politiche.
Comunque non vi è alcuna ragione per ritenere che nelle sistemazioni in affitto siano diminuiti quegli elementi di bassa qualità, o di sproporzione tra qualità e costo, che caratterizzano quasi ovunque le sistemazioni degli immigrati.
Dietro questo fenomeno, dopo tutto, c’è un dato strutturale inequivocabile, la ristrettezza del mercato dell’affitto accessibile e l’acquisto in proprietà come scelta a cui spesso si è, di conseguenza, costretti.
In linea di principio l’affitto è una soluzione ovvia, e da molti punti di vista razionale, per la maggior parte degli immigrati. Nella realtà le tensioni esistenti sul mercato e le condizioni di svantaggio che caratterizzano gli immigrati producono soluzioni che a cascata moltiplicano gli elementi e i fattori di disagio: la precarietà per quanto riguarda il tipo di rapporto, canoni sproporzionati, condizioni abitative degradate, sovraffollamento ecc. Queste situazioni sono, in molti casi, il risultato di un intreccio di fattori che riguardano sia le generali dinamiche dei mercati poveri sia difficoltà specifiche degli immigrati. All’ostacolo costituito dalla modesta capacità economica dell’affittuario si aggiunge quello della resistenza di molti proprietari ad affittare ad immigrati. Alla resistenza ad affittare si accompagnano facilmente dosi massicce di speculazione e di sfruttamento. La speculazione e lo sfruttamento incontrano le convenienze degli immigrati: la disponibilità alla coabitazione, imposta dalla solidarietà etnica o amicale, oltre che dalla necessità di abbassare i costi (soprattutto nel caso di progetti migratori a breve termine); la necessità di gestire situazioni di irregolarità ecc.
Vi sono alcuni tratti caratterizzanti messi in luce da diverse ricerche che sono particolarmente illuminanti per capire i problemi degli immigrati che ricorrono al mercato. Il primo è l’attivazione di un mercato specifico: il diffuso ricorso ad abitazioni sotto standard fino alla inabitabilità - sotto ai criteri minimi che definiscono culturalmente l’abitabilità in Italia - indica la messa in circolo di un patrimonio fuori mercato, di edifici che risultavano irrecuperabili alle esigenze della popolazione locale. Una parte delle sistemazioni in affitto inoltre fa capo a quel composito settore informale o semi-informale, dove agli altri elementi di disagio si aggiungono i costi della irregolarità che caratterizza questi mercati.
I tratti identificativi sono il canone calcolato sulla base del numero di letti; il sub-affitto; il funzionamento secondo regole del mercato nero; spesso la presenza di veri e propri racket, etc. Un altro tratto, infine, è il costo di queste sistemazioni, che è spesso decisamente superiore a quello delle famiglie italiana.
Si può parlare di una specie di “canone speciale per immigrati” (secondo stime a livello nazionale tale canone si colloca sul 25% in più rispetto al canone medio libero). Come è stato ricordato, “pagare un prezzo più alto per alloggi di qualità analoga (o addirittura inferiore) è il test per eccellenza per verificare l’esistenza di pratiche discriminatorie nei confronti di una particolare frazione della popolazione”.
